해외프로젝트 공사관리는 발주자(Client, Customer 또는 Employer), 설계자(Architect Engineer 또는 Engineering Firm)와 공사관리전문가인 Construction Manager(CMR)가 합동 Team을 구성하여 Project 초기단계부터 완공단계에 이르기까지 발주자의 입장에서 Project 전반에 대한 운영관리를 수행하는 방식이다.

따라서 CM Service를 수행하는 주체인 CMR의 업무내용은 발주자와 설계자가 협력하여 Project를 계획된 Construction Schedule, Cost, 품질을 만족시키기 위한 전문적인 기술을 제공하는 Management 또는 Engineering Service이다. 즉 Project Management Service를 업무내용으로 하는 것이 CMR이다.

CMR이 제공하는 업무 내용은 구체적으로 발주자와의 계약에 따라 결정되지만 일반적으로 다음과 같은 업무가 포함되는데 국내공사의 경우 공사감리자의 업무와 매우 유사하지만 용역대가, 자격과 권한 등에 상당한 차이가 있다.

• Field Engineering 및 시공설계
• Contractor의 도면 검토
• 건설자재의 검수(규격, 사양 등)
• 설계 및 사양서에 적합한 시공인지 및 기기설치에 대한 검사 및 승인.
• 건설작업의 안전에 관한 검사.
• 건설 및 설치공사에 대한 계약관리를 대행하며 발주자를 대행하여 다음 업무를 수행하는 것을 포함한다.
  
  1. 공정에 대한 검사 및 보고서 작성, 공기관리
  2. 기성고 산정 및 건설원가 관리의 승인.
• 투입공사비에 관한 각종 평가작업의 실시.
• 투입공사비 관련 보고서류 및 자금지출 예측
• Change Order 검토 및 승인
• As-Built Drawing 준비.
• 시운전 및 상업운전 개시의 감독 업무.
• 계약자가 제출하는 각종 Claim에 관한 협의 및 처리시 발주자를 지원

이와 같은 업무를 내용으로 하는 CM 계약은 Cost Plus Fee 계약과 실질적으로 매우 유사하지만 양자는 다음과 같은 점에 차이가 있다.

• CM 방식은 각 공사종류별로 시공업자에게 발주는 발주자가 직접 발주하는 것이 원칙.
• CMR은 “특정분야의 시공부문을 직접 수주/담당해서는 안 된다”라는 공정한 입찰기준 즉 Fair-Bid 원칙을 지켜야 한다.

다양한 Project를 추진하는데 종래의 시공방식과 달리 CM 방식의 특징은 다음과 같은 두 가지다.

• 발주 계약의 흐름이 다르다

설계자와 별도로 CMR은 발주자와의 사이에 CM 업무를 수행하기 위한 계약을 체결하거나 발주자와 직접 각 공사종류별로 구분하여 계약자들과 자재구매, 계약 등을 을 각각 체결하는 특징이 있다.

이런 방식을 사용하여 발주자는 전문적인 설계자에게 설계와 품질관리의 업무를 위탁하고, 시공관리의 전문가인 CMR에게는 Project Schedule, Cost 등 Project Management 업무 등을 위임하여 각각의 공사종류별 시공업자를 지휘 감독하도록 업무를 위탁함으로써 효율적이고 경제적인 시공이 가능하게 된다.

• 단계별 시공방식의 채택이다

과거의 발주방식은 상세설계 완료까지는 공사입찰과 계약을 할 수 없어서 그로 인한 시간적 손실이 컸으나 이 방식은 CMR이 발주자 및 설계자와 협력하여 Project Cost나 Schedule 자료를 제공하여 설계가 완료된 부분부터 순차적으로 각 공종별로 시공업자에 발주, 시공을 착수하므로 설계부터 발주에 이르기까지 시간손실을 최소화하고 수준 높은 품질로 경제적인 성과를 조기에 실현 가능하게 된다.

이러한 CM방식을 주로 적용하는 Project로는 일반적으로 다음과 같은 경우를 들 수 있다.

• 규모가 크고 공정이 복잡한
• 발주자의 경험이 적고, 불확정요소나 변경의 가능성이 많은
• 새로운 공정기술이나 공법 등을 적용하는
• 발주자 측에 경험이 풍부한 전문가가 적은
• 발주자가 Project Cost와 Schedule을 통합한 생산성관리 등 전문적인 Management 기법을 요구하는

해외에서 발주하는 대규모 Project들은 대부분 입찰 시 Tender Design을 계약자에게 제공하고 공사를 이러한 CMR 방식을 이용하여 원가절감 및 공기를 단축하는 수단으로 사용하고 있다.